家族信託活用事例　〜共有不動産の対策としての家族信託（2）相続による共有〜

他に財産がないケースでは、子ども達を平等に扱うためには、マンションを共有にせざるを得ません。

３人でマンションを相続させる旨の遺言を書き、所有権で共有にしてしまうと、当該不動産を処分するためには共有者の意見の一致が必要となります。現在は円満でもその関係が将来継続する保証はどこにもありません。

そこで、家族信託を利用して、（所有権で共有にさせるのではなく）受益者として受益権を共有させることで、所有権を相続したのと同様の効果（平等相続）を実現することができます。家賃などの収益は受益者として平等に収受しつつ、管理処分権限を１人に集約することにより、共有不動産の不良資産化を防ぐことが可能です。

Ｘさんが生きている間、Ｘさんは受益者として家賃を得ることができます。
Ｘさんは面倒なマンション管理業務をすべて長男に任せることができます。
Ｘが亡くなった後、受益権は子ども達３名に引き継がれますので、子ども達は、実質的にマンションを共同相続したのと同じ効果を得る（家賃収入を得る）ことができ、父Ｘの「子ども達は平等に」という要望に添う形となります。
一方で、Ｘの存命中はもちろん、Ｘが認知症になった場合や、Ｘの死亡以降も、長男Ａが受託者としてマンションを管理しますので、長男Ａは、将来マンションが老朽化した際の対策（大規模修繕・建て替え・売却）を独自に決断することができます。（二男Ｂと長女Ｃは、家賃収入を得ることはできるが、管理方針に口を出せない立場となります。）
つまり、長男Ａは、将来の老朽化の際も、意見の不一致に頭を悩ますことがなくなり、また一部の共有者から協力が得られないことによるマンションの不良資産化を防ぐことができます。

Ｘさんが、例えば、「マンション１棟を子ども達３人に平等に相続させる」という遺言を作成したとすると、どのようなトラブルが予想されるでしょうか？

Ｘの死亡後、マンションは子ＡＢＣ３名の共有となるので、家賃収入等は３分の１ずつそれぞれに入ってきます。この点は「家族信託」を活用した場合と同じです。
一方で３名が所有者ですので、大規模修繕をするにも、建て替えをするにも、売却をするにも３名の意見の一致が不可欠です。
もし将来、マンションが老朽化した場合に、長男は「建て替えたい」、二男は「大規模修繕で費用を最低限に抑えたい」、長女は「売却して現金で分けたい」など３名の意見が異なったら、対策を進めることができません。老朽化したまま入居者が入らず不良資産となってしまいます。
子Ａ・Ｂ・Ｃについて相続が発生した場合、それぞれのマンション持分が相続人に引き継がれます。マンションの共有者の人数が増えてしまい、さらに意見の一致が難しくなります。

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